Vice caché après revente : qui paie quand l’acquéreur se retourne contre vous ?

Vous avez revendu il y a trois ans. L’acquéreur découvre une infiltration derrière une cloison refaite, appelle un expert, et son avocat vous écrit. Votre premier réflexe est de relire l’acte : la clause d’exonération de garantie des vices cachés y est bien, comme dans tous vos compromis. Elle ne vous servira à rien.

Cette clause protège un vendeur particulier, sauf s’il est prouvé qu’il connaissait le vice. Pour un vendeur professionnel, le raisonnement s’inverse : la jurisprudence le considère comme présumé connaître les vices du bien qu’il commercialise, et cette présomption est irréfragable. Elle ne se combat pas. La clause devient inopérante.

Vous n’avez donc rien eu à dissimuler pour être condamné. Il suffit que le vice soit antérieur à la vente, qu’il ait été caché à l’acquéreur, et qu’il rende le bien impropre à son usage ou en diminue sensiblement la valeur. Trois conditions, et aucune ne porte sur votre bonne foi.

Le vice caché proprement dit arrive en tête : humidité structurelle, charpente, réseau électrique non conforme, découverts après l’emménagement. C’est le cas d’école, et le plus simple à identifier.

Le défaut de conseil est plus vicieux, parce qu’il ne suppose même pas un défaut du bien. Il vise une information que vous déteniez, ou que votre qualité de professionnel vous imposait d’aller chercher, et que l’acquéreur n’a pas eue. Un projet de voirie au PLU, une procédure de copropriété en cours, un sinistre antérieur déclaré. Le bien peut être parfait et la mise en cause tenir quand même.

Reste la malfaçon d’une entreprise que vous avez missionnée. L’acquéreur ne connaît pas votre artisan : c’est vous qu’il attaque, et c’est ensuite à vous d’exercer le recours contre l’entreprise, avec sa décennale si elle en avait une. Beaucoup de dossiers se compliquent exactement là, quand on découvre que l’attestation d’assurance de l’artisan avait expiré entre le devis et le chantier.

La Responsabilité Civile Professionnelle a pour objet les conséquences financières des dommages que vous causez à des tiers dans l’exercice de votre activité d’achat-revente, ce qui recouvre aussi bien la faute, l’erreur, l’omission et la négligence que le défaut de conseil, le vice non décelé avant la revente, ou la malfaçon d’une entreprise que vous avez vous-même missionnée et dont l’acquéreur vous tient pour responsable. S’y ajoute, et c’est en pratique aussi déterminant que la garantie elle-même, la prise en charge de votre défense dès qu’une réclamation est formée, qu’elle soit fondée ou non.

Peu d’assureurs acceptent les marchands de biens, et ceux qui les acceptent appliquent des critères d’ancienneté, de chiffre d’affaires et de franchise qui leur sont propres, si bien qu’un même dossier soumis à trois compagnies revient avec trois tarifications dont l’écart n’a rien d’anecdotique. C’est la raison pour laquelle un devis unique, quelle qu’en soit la source, ne dit rien du prix de marché de votre risque.

Société récente : peut-on souscrire sans historique ?

Oui. C’est l’un des points forts des assureurs spécialisés : les structures récentes ou sans bilan sont acceptées, l’ancienneté étant intégrée au calcul du tarif plutôt qu’utilisée comme critère d’exclusion. Utile au moment précis où votre banque exige une attestation pour débloquer le financement.

• Documenter les travaux : factures, procès-verbaux de réception, assurances décennales des entreprises intervenues. C’est ce qui permet le recours contre l’artisan.
• Conserver les diagnostics et les devis écartés : ils prouvent ce que vous saviez, et ce que vous avez transmis.
• Signaler par écrit ce qui a été constaté : un désordre porté à la connaissance de l’acquéreur n’est plus un vice caché.
• Déclarer la réclamation à l’assureur dès sa réception, avant toute réponse à l’acquéreur ou à son avocat.